Calculer sa rentabilité locative en 2022

Mise à jour: 30 décembre 2021

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier en 2022 et dénicher les meilleures opportunités ? À vos calculs !

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1 - Calculer la rentabilité locative commence par fixer un loyer réaliste

Prendre le temps de l'analyse

Au moment d'acheter un bien immobilier, même lorsqu'il s'agit d'un investissement, nos émotions prennnent souvent le dessus sur la raison.

Les beaux discours du vendeur ou de l'agent immobilier nous incitent à passer vite à l'action, sans réflechir, pour ne pas manquer une belle affaire.

Malheureusement, dans la majorité des cas, le fait de calculer la rentabilité locative nous remet vite les pieds sur terre, et sur le marché immobilier actuel, il est rare de trouver la perle rare du premier coup...

Estimer le prix du loyer

Avant même d'envisager de faire une offre, il est nécessaire d'estimer le loyer auquel on pourra proposer le bien. Pour cela, une petite étude de marché s'impose.

Les sites d'annonces immobilières comme Leboncoin.fr ou SeLoger.com vous permettent de trouver des biens similaires à celui que vous visitez, et ainsi faire une estimation de loyer réaliste.

Demandez également l'ancien bail de location au vendeur, pour affiner votre estimation. Sa réaction vous permettra aussi de détecter s'il est à l'aise avec l'historique de son investissement...

Satanées vacances locatives !

La période de vacance entre deux locataires n'est pas à négliger.

Pour prendre en compte le temps de renouvellement du bail sur votre investissement, comptez par exemple 1,5 mois de vacance locative pour un studio étudiant. On peut en effet supposer qu'un étudiant reste deux ans en moyenne, et que le logement sera alors vide tout l'été.

Pour un T3 familial dans un quartier prisé, la vacance locative sera plutôt de 0,5 mois. Une famille a tendance à rester plus longtemps, et les biens de qualité sont vite reloués.

Ces hypothèses sont bien sûr à adapter à votre projet, et à votre disponibilité, car si vous louez en direct, trouver un nouveau locataire nécessitera de pouvoir passer au moins quelques jours sur place.

2 - Estimer les charges locatives

Un mensonge par omission...

Autre écueil de la jungle immobilière: les agents immobiliers parlent toujours de rentabilité brute.

C'est-à-dire qu'ils "oublient" de prendre en compte les charges locatives, et tous les frais associés.

Charges à intégrer dans le calcul de la rentabilité locative

Pour connaître la rentabilité de votre investissement, les principales charges locatives à prendre en compte sont les suivantes:

• Charges de copropriété
• Taxe foncière (n'oubliez pas de demander la dernière taxe foncière au vendeur !)
• Provisions pour les travaux (peinture, double de clé...)
• Frais de comptabilité si vous faites appel à un professionnel
• Commissions des intermédiaires (gestion locative, AirBnB...)
• Vos frais de déplacement, voire d'hébergement
• Frais de correspondance (baux, quittances...)
• Electricité, WiFi, eau froide, eau chaude... (dans le cas d'une colocation ou d'une location de courte durée)

3 - Ne pas oublier la fiscalité pour calculer la rentabilité locative !

La fiscalité immobilière peut être très lourde, et ne pas la prendre en compte au moment de calculer la rentabilité immobilière peut vite vous faire regretter votre achat.

Ce sujet est complexe car de nombreux régimes de fiscalité existent, selon le type de location (vide ou meublée) et le niveau de vos revenus immobiliers.

L'article Investir dans l'immobilier locatif face au double jeu de l'état énonce une série de pièges à éviter, en termes de fiscalité.

Dans la suite de cet article, nous prendrons l'exemple du régime micro-foncier, réservé à la location nue, qui permet d'appliquer un abattement de 30 % sur les recettes locatives, sans avoir à calculer le niveau exact des charges.

4 - Et les "frais de notaire" dans tout ça ?

Bien calculer le prix d'achat pour calculer la rentabilité locative

Les frais d'enregistrement, appelés à tort "frais de notaire", varient selon les départements et le type de bien. Ils représentent environ 9 % du prix net vendeur.

Il est crucial de les prendre en compte pour estimer correctement la rentabilité de votre projet.

Les différents prix d'achat

Il existe donc trois prix d'achat pour un même bien immobilier:

• le prix Net Vendeur (l'argent que vous donnerez au vendeur)
• le prix F.A.I. (Frais d'Agence Inclus)
• le prix total (prix F.A.I. majoré des frais d'enregistrement)

Il faut bien sûr considérer le prix total pour calculer votre rentabilité immobilière.

Un exemple concret de rentabilité locative

C'est le grand jour ! Vous visitez un studio sur un campus universitaire: 14 m², métro à 400 mètres, Prix Net Vendeur de 85.000 €, loyer de 450 €.

Coup de coeur (les émotions prennent encore le dessus...), rentabilité de 6,4 % selon l'agent immobilier (12 x 450 € / 85.000 €). Il faut sauter sur l'occasion !

Mais avant de faire une offre et de courir à la banque, sortons tout de même la calculatrice...

Garder un fichier Excel pour chacun de vos projets est d'ailleurs conseillé pour suivre vos investissements et ne pas répéter vos erreurs.

Prix d'achat total

La commission de l'agence et les frais d'enregistrement s'ajoutent au prix net vendeur.

A - Prix Net Vendeur	85.000 €
B - Frais d'agence	6.800 € variables d'une agence à l'autre
C - Frais d'enregistrement	7.650 € =A x 9%
Prix total	99.450 €

Recettes locatives

Pour commencer, multiplier le loyer par 12 pour calculer les recettes locatives paraît très optimiste. Supposons plutôt une vacance locative annuelle de 1,5 mois.

Les recettes locatives passent alors à 10,5 x 450 €, soit 4.275 €.

Calcul des charges locatives

Intégrons maintenant les charges locatives.

Supposons que le chauffage et la production d'eau chaude sont individuels (à la charge du locataire), et que vous réalisez vous-même la comptabilité et la recherche des locataires (l'appartement est proche de votre domicile).

Les charges à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative sont donc les charges de copropriété, les provisions pour travaux et la taxe foncière.

Régime micro-foncier rime avec simplicité

Côté fiscalité, vous optez pour le régime micro foncier (en savoir plus sur la fiscalité au régime micro-foncier).

Vous serez imposé sur 70 % de 4.275 € (abattement de 30 %), au titre des prélèvement sociaux (taux de 17,2 %) et de l'impôt sur le revenu (supposons une tranche marginale de 30 %).

Calcul des recettes locatives nettes

A - Loyers	4.725 € =450 x 10,5 mois
B - Assiette fiscale (après abattement de 30 %)	3.308 € =A x 0,7
C - Prélèvements sociaux	569 € =B x 17,2%
D - Impôt sur le revenu	992 € =B x 30%
E - Charges de coproriété annuelles	600 €
F - Provisions pour travaux	500 €
G - Taxe foncière	350 €
Recettes locatives nettes	1.714 €

Calculons maintenant la rentabilité locative...

En réalisant ce calcul simple, la rentabilité tombe à 1,7 % (1.714 € / 99.450 €).

Nous sommes loin des 6,4 % espérés !

Aux prix actuels, l'immobilier reste-t-il un bon investissement ?

Achat "cash"

Si vous achetez cet appartement au comptant, passez votre chemin.

Les 1,7 % de rentabilité locative ne valent clairement pas le risque encouru... et l'effort à fournir.

Continuez à chercher un bien rentable, ou investissez sur une autre classe d'actifs en fonction de votre horizon de placement et votre appétence au risque (bourse, obligations étrangères, crowdfunding...)

Recours à un crédit immobilier

Regardons maintenant le cas où vous emprunteriez une grande partie, voire la totalité du prix de l'appartement.

Supposons que la banque vous prête 95.000 €, sur 15 ans, au taux de 1,5 %.

Votre apport sera donc seulement de 4.450 € (99.450 € - 95.000 €).

Durant les douze premiers mois de votre crédit, vous rembourserez 3.080 € de capital et paierez 1.376 € d'intérêt.

À l'issue de cette première année, vos recettes locatives nettes seront donc de 338 € (1.714 € de recettes locatives nettes - 1.376 € d'intérêts) pour un investissement de 7.530 € (4.450 € d'apport + 3.080 € de capital remboursé), soit une rentabilité réelle de 4.5 %.

Pas si mal... Mais attention à bien comprendre les enjeux:

1 - Aucune rentabilité immédiate

L'ensemble de vos recettes locatives iront dans le remboursement du prêt, et le bien ne sera pas auto-financé !

C'est-à-dire que chaque mois vous devrez ajouter de l'argent pour rembourser vos mensualités.

Cet achat constitue donc un placement patrimonial, et les banques ne vous suivront pas éternellement sur ce type d'investissement, car votre flux de trésorerie sera négatif pendant la durée de remboursement du prêt.

Si vous recherchez un supplément de retraite pour vos vieux jours, ce type d'investissement peut être recommandé, mais il s'apparente plus à une épargne forcée qu'à un réel investissement.

2 - Le risque de l'effet de levier

Une autre conséquence à bien comprendre est le risque que vous prenez, en utilisant l'effet de levier du crédit immobilier.

Certes, votre apport initial n'est que de 4.450 €, et l'effet de levier est une arme redoutable "si tout va bien", mais votre risque dépend du prix total d'achat.

En d'autres termes, l'effet de levier apporté par le prêt peut se retourner contre vous, au moment de la revente, si le marché de l'immobilier se retourne...

Admettons que les prix de l'immoblier aient baissé de 20 % au moment de la revente (ce type de retournenement est relativement fréquent malgré la croyance populaire). Dans ce cas, vous perdrez 20 % du prix total de l'investissement, et non pas seulement de votre apport.

En conclusion

Aux prix actuels de l'immobilier, il est indispensable de calculer la rentabilité réélle de votre projet, et de multiplier les visites: dans les grandes villes, les investissements rentables sont devenus l'exception.

De nouveaux types de location (colocation, location de courte durée...) peuvent aussi redonner à un bien lambda la rentabilité escomptée.

Plus que jamais, pour réussir dans l'immobilier en 2022, sortez des sentiers battus !