Calculer la rentabilité locative en 2021

Mise à jour: 31 janvier 2021

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier en 2021 et dénicher les meilleures opportunités ? À vos calculs !

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1 - Calculer la rentabilité locative commence par fixer un loyer réaliste

Prendre le temps de l'analyse

Au moment d'acheter un bien immobilier, même lorsqu'il s'agit d'un investissement, notre passion prend souvent le dessus sur notre raison.

Les beaux discours du vendeur ou de l'agent immobilier nous incitent à passer vite à l'action, sans réflechir, pour ne pas manquer une belle affaire.

Cependant, dans la majorité des cas, le fait de calculer la rentabilité locative nous remet vite les pieds sur terre...

Estimer le prix du loyer

Pour estimer un loyer raisonnable, une petite étude de marché s'impose.

Les sites d'annonces immobilières comme Leboncoin.fr ou SeLoger.com vous permettent de trouver des biens similaires, et ainsi estimer le loyer que vous pourrez demander.

Demandez également l'ancien bail de location au vendeur, pour affiner votre estimation. Sa réaction vous permettra de détecter s'il est à l'aise avec l'historique de son investissement.

Satanées vacances locatives !

La période de vacance entre deux locataires n'est pas à négliger.

Comptez par exemple 1,5 mois de vacance locative pour un studio étudiant. On peut en effet supposer qu'un étudiant reste deux ans en moyenne, et que le logement est alors vide tout l'été.

Pour un T3 familial dans un quartier prisé, la vacance locative sera plutôt de 0,5 mois. Une famille a tendance à rester plus longtemps, et les biens de qualité sont vite reloués.

Ces hypothèses sont bien sûr à adapter à votre projet, car il y a autant de marchés que de biens immobiliers.

À la fin de cet article, je prendrai un exemple concret pour calculer la rentabilité locative, en tenant compte de la vacance locative.

2 - Estimer les charges locatives

Un mensonge par omission...

Autre écueil de la jungle immobilière: les agents immobiliers parlent toujours de rentabilité brute.

C'est-à-dire qu'ils "oublient" de prendre en compte les charges locatives.

Charges à intégrer dans le calcul de la rentabilité locative

Les principales charges locatives à prendre en compte sont les suivantes:

• Charges de copropriété
• Taxe foncière (n'oubliez pas de demander la dernière taxe foncière au vendeur !)
• Provisions pour les travaux (peinture, double de clé...)
• Frais de comptabilité si vous faites appel à un professionnel
• Commissions des intermédiaires (gestion locative, AirBnB...)
• Vos frais de déplacement, voire d'hébergement
• Frais de correspondance (baux, quittances...)
• Selon les cas (colocation, location de courte durée): électricité, WiFi, eau froide, eau chaude...

3 - Ne pas oublier la fiscalité pour calculer la rentabilité locative !

La fiscalité immobilière peut être très lourde, et ne pas la prendre en compte au moment de calculer la rentabilité immobilière peut vite vous faire regretter votre achat immobilier...

Ce sujet est complexe car de nombreux régimes de fiscalité existent en immobilier selon le type de location (vide ou meublée) et le niveau de vos revenus immobiliers.

L'article Investir dans l'immobilier locatif face au double jeu de l'état énonce une série de pièges à éviter, en termes de fiscalité.

Dans la suite de cet article, nous prendrons l'exemple du régime micro-foncier, réservé à la location nue, qui permet d'appliquer un abattement de 30 % sur les recettes locatives, sans avoir à calculer le niveau exact des charges.

4 - Et les "frais de notaire" dans tout ça ?

Bien calculer le prix d'achat pour calculer la rentabilité locative

Les frais d'enregistrement, appelés à tort "frais de notaire", varient selon les départements et le type de bien. Ils représentent environ 9 % du prix net vendeur.

Il est crucial de les prendre en compte pour estimer correctement la rentabilité de votre projet.

Les différents prix d'achat

Il existe trois prix d'achat pour un même bien immobilier:

• le prix Net Vendeur
• le prix F.A.I. (Frais d'Agence Inclus)
• le prix total (prix F.A.I. majoré des frais d'enregistrement)

Il faut considérer le prix total pour calculer votre rentabilité immobilière.

Un exemple concret de rentabilité locative

C'est le grand jour !

Vous visitez un studio sur un campus universitaire: 20 m², métro à 100 mètres, Prix Net Vendeur de 85.000 €, loyer de 450 €.

Coup de coeur (la passion prend encore le dessus...), rentabilité de 6,4 % (12 x 450 € / 85.000 €) selon l'agent immobilier. Il faut sauter sur l'occasion !

Mais avant d'acheter, sortons tout de même la calculette...

Prix d'achat total

La commission de l'agence et les frais d'enregistrement s'ajoutent au prix net vendeur.

A - Prix Net Vendeur	85.000 €
B - Frais d'agence	6.800 € variables d'une agence à l'autre
C - Frais d'enregistrement	7.650 € =A x 9%
Prix total	99.450 €

Recettes locatives

Multiplier le loyer par 12 pour calculer les recettes locatives paraît très optimiste. Supposons plutôt une vacance locative annuelle de 1,5 mois.

Les recettes locatives passent à 10,5 x 450 €, soit 4.275 €.

Calcul des charges locatives

Intégrons maintenant les charges locatives.

Supposons que le chauffage et la production d'eau chaude sont individuels (à la charge du locataire), et que vous réalisez vous-même la comptabilité et la recherche des locataires (l'appartement est proche de votre domicile).

Les charges à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative sont donc les charges de copropriété, les provisions pour travaux et la taxe foncière.

Régime micro-foncier rime avec simplicité

Côté fiscalité, vous optez pour le régime micro foncier (en savoir plus sur la fiscalité au régime micro-foncier).

Vous serez imposé sur 70 % de 4.275 € (abattement de 30 %), au titre des prélèvement sociaux (taux de 17,2 %) et de l'impôt sur le revenu (supposons une tranche marginale de 30 %).

Calcul des recettes locatives nettes

A - Loyers	4.725 € =450 x 10,5 mois
B - Assiette fiscale (après abattement de 30 %)	3.308 € =A x 0,7
C - Prélèvements sociaux	569 € =B x 17,2%
D - Impôt sur le revenu	992 € =B x 30%
E - Charges de coproriété annuelles	600 €
F - Provisions pour travaux	500 €
G - Taxe foncière	350 €
Recettes locatives nettes	1.714 €

Calculons maintenant la rentabilité locative...

Je ne veux pas vous décourager, mais la rentabilité est de 1,7 % (1.714 € / 99.450 €).

Nous sommes loin des 6,4 % promis par votre agent immobilier !

Aux prix actuels, l'immobilier reste-t-il un bon investissement ?

Achat "cash"

Si vous achetez cet appartement au comptant, passez votre chemin.

Avec 1,7 % de rentabilité locative, mieux vaut investir en bourse sur des actions de bon père de famille.

Recours à un crédit immobilier

Regardons maintenant le cas où vous empruntez une grande partie, voire la totalité du prix de l'appartement.

Supposons que la banque vous prête 95.000 € au taux de 1,5 %.

Vous investirez donc seulement 4.450 € (99.450 € - 95.000 €).

La première année, vous allez payer environ 1.425 € d'intérêt (un peu moins du fait de l'amortissement mensuel du prêt), et vos recettes locatives nettes seront donc de 289 € (1.714 € - 1.425 €).

Dans ces conditions, votre rentabilité réelle sera de 6,5 % (289 € / 4.450 €).

Mais attention à bien comprendre les enjeux:

1 - Aucune rentabilité immédiate

L'ensemble de vos recettes locatives iront dans le remboursement du prêt, et le bien ne sera pas auto-financé !

C'est-à-dire que chaque mois vous devrez ajouter de l'argent pour rembourser vos mensualités.

À moins que vous ayez un très haut salaire, les banques ne vous suivront pas éternellement sur ce type d'investissement.

Si vous recherchez un supplément de retraite pour vos vieux jours, ce type d'investissement peut être recommandé.

Il s'apparente cependant plus à une épargne forcée qu'à un réel investissement.

2 - Le risque de l'effet de levier

Une autre conséquence à bien comprendre est le risque que vous prenez.

Certes, vous n'investissez que 4.450 €, mais le risque court sur le prix total d'achat, soit 99.450 €.

En d'autres termes, l'effet de levier apporté par le prêt peut se retourner contre vous, au moment de la revente, si le marché de l'immobilier se retourne...

En conclusion

Aux prix actuels de l'immobilier, il est indispensable de chercher des rentabilités locatives élevées (colocation, location de courte durée, investissement à l'étranger...).

Selon moi, les investissements classiques, de type studio étudiant, comportent un niveau de risque trop important au regard de la rentabilité espérée.

Alors, plus que jamais, pour réussir en 2021, sortez des sentiers battus !