Cotisations sociales LMP - quelles nouveautés en 2021 ?
Mise à jour: 26 décembre 2020
Dès 2021, les cotisations sociales LMP deviennent obligatoires. Elles représentent entre 35 et 45 %
des bénéfices. Rappel sur les conditions LMP et conséquences de cette nouvelle politique sur vos revenus
locatifs...
Etes-vous concerné par les cotisations sociales LMP ?
Assujettissement aux cotisations sociales LMP
C'est officiel ! Suite à la parution de la LFSS 2021 (loi de financement de la sécurité sociale 2021), deux types d'investisseurs
immobiliers seront obligatoirement affiliés au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles:
- les personnes relevant du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ;
- les personnes relevant du statut LMNP (Loueur meublé Non Professionnel) retirant plus de 23.000 € de revenus annuels des
locations de courtes durée (type AirBnB).
Par conséquence,
ces personnes devront s'acquitter des cotisations sociales LMP dès 2021.
Pour rappel, vous relevez du statut LMP dès lors que vous cumulez les deux conditions suivantes:
- vos revenus annuels issus des locations meublées sont supérieurs à 23.000 € ;
- Ces revenus sont supérieurs à la somme de l'ensemble de vos autres revenus d'activité: salaires, bénéfices non commerciaux (BNC),
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices agricoles.
Seules ces deux conditions sont importantes au yeux de l'URSSAF, et l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS)
n'a plus de conséquence.
Taux des cotisations sociales LMP à partir de 2021
Jusqu'en 2020, les bénéfices LMP étaient soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %.
À partir du 1er janvier 2021, la fiscalité change et les prélèvements sociaux sont remplacés par les cotisations sociales LMP dont
le
taux varie entre 35 % et 45 %. Belle inflation...
Et pas d'échappatoire en l'absence de bénéfices.
En effet, dans le cas où la déduction de vos charges et de vos amortissements annule vos recettes, vous serez soumis à un
forfait minimum de 1.145 €.
L'impact des cotisations sociales LMP sur la plus-value immobilière
Avec la plus-value, les choses se compliquent ! Mais pas de panique, je vais tout vous expliquer...
Et pour plus de détails, vous pouvez consulter l'article
Comment Calculer L'impôt Sur La Plus-Value Immobilière.
Dans le cas du régime LMP, la plus-value immobilière se décompose en deux parties:
- la plus-value "de long terme" qui correspond à la différence entre le prix de vente (minoré des frais de cession) et le prix
d'achat (majoré des frais d'acquisition et des éventuels frais pour travaux) ;
- la plus-value "de court terme", spécifique au statut LMP, qui prend en compte les amortissements réalisés sur le bien.
La plus-value "de long terme" (plus-value classique) est soumise à l'impôt sur le revenu (taux forfaitaire de
19 % en 2021) et aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2021), soit 36.2 %
au total.
Néanmoins, au statut LMP, l'imposition de la plus-value "de long terme" est moins élevée grâce au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU),
aussi appelé "Flat Tax". Dans ce cas, le taux d'imposition est de 30 % (12.8 % d'impôt sur le revenu et 17.2 % de
prélèvements sociaux).
Quant à la plus-value "de court terme", elle est soumise aux nouvelles cotisations sociales LMP (taux de 35 % à 45 %).
Un exemple de plus-value immobilière
Pour bien comprendre l'impact des nouvelles cotisations sociales LMP, supposons que Jeanne achète un appartement en
2016 au prix de 100.000 € et le revend en 2021 pour 180.000 €.
Les petits travaux réalisés ne sont malheureusement pas déductibles et aucun abattement n'est possible, au régime LMP, car Jeanne ne
détient le bien que depuis 5 ans.
Par ailleurs, supposons que Jeanne amortit son bien sur 20 ans (5.000 € par an sur les 5 années de détention).
Voici l'imposition retenue:
| A - Prix d'acquisition |
100.000 € |
| B - Prix de vente |
180.000 € |
| C - Plus-value "de long terme" |
80.000 € =B-A |
D - Plus-value "de court terme"
(amortissements) |
25.000 € =A/20*5 |
E - "PFU" sur la
plus-value "de long terme" |
24.000 € =C*30% |
F - Cotisations sociales LMP
sur la plus-value "de court terme" |
8.750 € =D*35% |
G - Impôt sur le revenu
sur la plus-value "de court terme" |
4.875 € =(D-F)*30% |
| Imposition totale |
37.625 € =E+F+G |
Plus-value immobilière au régime LMP
Comment anticiper les cotisations sociales LMP sur la plus-value ?
Avec un peu d'anticipation, il existe des moyens d'échapper à une imposition trop lourde de la plus-value immobilière.
Première solution: vous ne serez pas imposé sur le plus-value "de long terme" si vous remplissez les deux conditions suivantes:
- vous êtes rattaché au statut LMP depuis au moins 5 ans, au moment de la vente ;
- les revenus tirés de vos locations meublées ne dépassent pas 90.000 € (ou 250.000 € dans le cas de chambres d'hôtes ou de
meublés de tourisme).
Dans ces conditions, en reprenant l'exemple précédent,
Jeanne ne paierait que 13.625 € d'impôts (8.750 € de cotisations sociales
LMP et 4.875 € d'impôt sur le revenu).
| A - Prix d'acquisition |
100.000 € |
B - Plus-value "de court terme"
(amortissements) |
25.000 € =A/20*5 |
C - Cotisations sociales LMP
sur la plus-value "de court terme" |
8.750 € =B*35% |
D - Impôt sur le revenu
sur la plus-value "de court terme" |
4.875 € =(B-C)*30% |
| Imposition totale |
13.625 € =C+D |
5 ans d'ancienneté LMP et revenus inférieurs à 90.000 €
Deuxième solution: pourquoi ne pas repasser au régime LMNP ?
Cette opération est possible en louant une partie de vos appartements en location nue au moins un an avant la vente, et ainsi passer sous
le seuil de 23.000 €.
Bien sûr, cela a une conséquence sur l'imposition de vos revenus locatifs, car la location nue est imposée plus
lourdement que la location meublée. J'ai d'ailleurs écrit un article à ce sujet
(
Location meublée ou vide ? - Les clés pour faire le bon choix).
Cependant, en reprenant l'exemple de Jeanne ci-dessus, le jeu peut en valoir la chandelle, car hormis le fait d'échapper aux cotisations
sociales LMP, vous bénéficierez d'une majoration du prix d'achat (15 % pour travaux et 7,5 % pour frais d'acquisition)
si vous détenez le bien au moins 5 ans au moment de la vente.
Cette majoration de 22,5 % est automatique, et vous n'avez pas à présenter de justificatifs pour les dépenses réellement engagées.
Par ailleurs, le taux forfaitaire d'imposition sur le revenu est de 19 %.
Voici la nouvelle imposition de Jeanne:
| A - Prix d'acquisition |
100.000 € |
| B - Prix d'acquisition majoré =A*122,5% |
122.500 € |
| C - Prix de vente |
180.000 € |
| D - Plus-value "de long terme" |
57.500 € =C-B |
| E - Prélèvements sociaux |
9.890 € =D*17,2% |
| F - Impôt sur le revenu |
10.925 € =D*19% |
| Imposition totale |
20.815 € =E+F |
Retour au régime LMNP
Les nouvelles règles imposées par les cotisations sociales LMP
En 2021, les cotisations sociales LMP prennent une place centrale dans votre stratégie locative.
Plus que jamais, vous devez resté informé pour ne pas subir de plein fouet ce changement des règles du jeu.
Quels que soient votre patrimoine et votre horizon d'investissement, sachez anticiper et suivez de près votre fiscalité
immobilière !
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