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Investir dans l'immobilier locatif face au double jeu de l'état


Mise à jour: 13 décembre 2020

En apparence, tout est fait pour inciter les Français à investir dans l'immobilier locatif. Mais cette politique accomodante envers les investisseurs sert surtout les intérêts de l'état. Comment ne pas être aveuglé par cette bienveillance affichée ?

Investir dans l'immobilier locatif

Une relation ambigue entre l'état et l'investisseur locatif

L'exemple des logements étudiants

Depuis plusieurs années, l'état réduit l'effort de construction et de rénovation des résidences universitaires, et la gestion des logements étudiants est déléguée aux investisseurs privés.

L'investisseur est comblé: Le gouvernement y tire aussi un grand avantage. Ce régime est moins engageant, et les "Allocations Logement" peuvent être réduites du jour au lendemain.

Autre exemple: les meublés de tourisme

Les locations saisonnières ont des retombées économiques très positives pour la France. Les touristes consomment dans les commerces et les restaurants, et l'existence d'une offre variée de logements permet à une plus large clientèle de venir dans notre beau pays (tout le monde n'a pas les moyens de séjourner à l'hôtel).

Tout semble donc pousser les gouvernements successifs à dorloter les investisseurs immobiliers.

Mais derrière cette apparente bienveillance, de nombreux pièges existent et doivent être connus avant d'investir dans l'immobilier locatif.

Les niches fiscales pour investir dans l'immobilier locatif

Il faut avouer que les niches fiscales ne dérangent que ceux qui n'en bénéficient pas.

Et force est de constater que les avantages fiscaux ne manquent pas pour investir dans l'immobilier locatif...

Du régime micro-foncier pour la location nue, en passant par le régime micro-BIC ou l'utilisation des amortissements pour la location meublée, l'état semble favoriser l'investissement locatif à grands coups de réductions d'impôts.

Tour d'horizon...

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est sans doute le régime fiscal le plus connu des Français.

Il concerne les locations de logements nus (loués sans les meubles) et sert souvent de point de départ pour investir dans l'immobilier locatif.

Les règles de ce régime fiscal sont simples. Vous pourrez déduire forfaitairement vos charges locatives (30 % des loyers perçus), et vous lancer sans avoir à tenir de comptabilité complexe.

Quelques conditions néanmoins:
Locations concernées Logements non meublés
Plafond annuels des loyers hors charges 15.000 €
Abattement sur les loyers 30 %
Autres déductions autorisées Aucune
Tenue de comptabilité obligatoire ? Non

Le régime micro-foncier

Le régime micro-BIC classique

Contrairement à la location nue qui n'offre que deux possibilités (micro-foncier ou régime réel), la location meublée est accessible via de nombreuses options fiscales.

Le régime micro-BIC tout d'abord, permet de déduire 50 % de l'ensemble des loyers perçus, pour tenir compte des charges locatives. Bien sûr, dans le cadre de ce régime, aucune autre charge n'est déductible.

Le plafond autorisé est de 70.000 € de loyers annuels.
Locations concernées Logements meublés
Plafond annuels des loyers hors charges 70.000 €
Abattement sur les loyers 50 %
Autres déductions autorisées Aucune
Tenue de comptabilité obligatoire ? Non

Le régime micro-BIC classique

Le régime micro-BIC de tourisme

Autre régime fiscal intéressant pour investir dans l'immobilier locatif: le régime micro-BIC de tourisme.

Les avantages de ce régime par rapport au micro-BIC classique sont: Dans ce cas, le locataire n'élit pas domicile dans le logement, et le bail est conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs.
Locations concernées Meublés de tourisme
Plafond annuels des loyers hors charges 170.000 €
Abattement sur les loyers 71 %
Autres déductions autorisées Aucune
Tenue de comptabilité obligatoire ? Non

Le régime micro-BIC de tourisme

Investir dans l'immobilier locatif au régime réel

Les options fiscales mentionnées ci-dessus permettent de bénéficier d'une comptabilité allégée.

Dans certains cas cependant, il est préférable d'opter pour le régime réel.

C'est le cas lorsque le niveau de vos charges locatives dépasse l'abattement forfaitaire auquel vous avez droit (30 % en location nue, 50 % ou 71 % en location meublée).

Pour plus de détails, j'ai écrit 2 articles avec des exemples de calculs pour le régime micro-foncier et le régime micro-BIC.

Autre avantage fiscal: les amortissements de la location meublée

Je vais maintenant vous dire un secret...

Au moment d'investir dans l'immobilier locatif, peu de gens connaissent le pouvoir de l'amortissement. C'est pourtant une arme de destruction massive en matière de fiscalité !

Cette stratégie, réservée à la location meublée, consiste à prendre en compte l'amortissement du bien immobilier, pour le déduire des revenus locatifs.

L'impôt se trouve alors allégé voire totalement annulé.

Prenons un exemple:
Supposons que vous louiez des logements meublés, et que vos loyers annuels s'élèvent à 30.000 €.

Voici votre situation, si vous optez pour le régime micro-BIC:
A - Loyers annuels (avec charges) 30.000 €
B - Abattement (A x 50 %) 15.000 €
C - Assiette d'imposition (A - B) 15.000 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %) 2.100 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %) 2.580 €
Impôts totaux (D + E) 4.680 €

Régime micro-BIC

Si vos charges locatives sont inférieures à 15.000 € (8.000 € par exemple), le régime micro-foncier semble la meilleure option.

Mais si je vous dis que vous pouvez amortir la valeur d'acquisition de vos biens immobiliers (430.000 € sur 20 ans, par exemple), et déduire ces amortissements de vos revenus locatifs, la situation n'est plus la même...
A - Loyers annuels (avec charges) 30.000 €
B - Charges locatives 8.000 €
C - Amortissements (430.000 € / 20) 21.500 €
D - Assiette d'imposition (A - B - C) 500 €
E - Impôts sur le revenu (D x 14 %) 70 €
F - Prélèvements sociaux (D x 17,2 %) 86 €
Impôts totaux (E + F) 156 €

Régime réel avec amortissements

À la vue de ces chiffres, il faudrait être fou pour ne pas investir dans l'immobilier ! Il suffirait d'opter pour la location meublée au régime réel et d'utiliser la stratégie des amortissements pour ne pas avoir à payer d'impôts.

Mais le diable se trouve dans les détails... et avant d'investir dans l'immobilier, quelques "détails" sont à connaître.

Ce qui se cache derrière les incitations à investir dans l'immobilier locatif

La taxe foncière

Quoi que vous fassiez, lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière.

C'est d'autant plus fâcheux que cette taxe, variable selon la ville où se situe votre bien, n'est pas facilement prévisible.

De plus, il est probable que l'annulation progressive de la taxe d'habitation (à la charge du locataire) ait des répercussions sur la taxe foncière (à la charge du bailleur)...

Au moment d'acquérir un bien pour investir dans l'immobilier locatif, assurez-vous de bien connaître cette taxe qui peut avoir un grand impact sur votre rentabilité !

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Destinée à remplacer la Taxe Professionnelle, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) a été instaurée par la loi de Finances 2010.

Locations meublées

Pas d'échappatoires pour les locations meublées.

La CFE concerne aussi bien le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) que le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), dès lors que les revenus dépassent 5.000 €, et quel que soit le régime d'imposition (y compris le régime micro-BIC).

Locations nues

En ce qui concerne les locations nues, la location de logements non meublés est exonérée de CFE, et la location de biens à usage autre que l'habitation est taxée à partir de 100.000 € de revenus.

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

Cette taxe concerne uniquement les locations meublées.

Vous serez assujettis à la CVAE, dès lors que vous êtes soumis à la CFE et que vos revenus lcoatifs excèdent 152.500 €.

Les cotisations sociales

Les cotisations sociales constituent probablement le prélèvement le plus mal connu.

Pourtant, avant d'investir dans l'immobilier locatif, vous devez impérativement connaître le montant de vos futures cotisations sociales !

En effet, ces cotisations peuvent détruire votre rentabilité locative, et il faut savoir les anticiper ou les éviter.

Locations meublées

Si vos revenus locatifs n'excèdent pas 23.000 €, bonne nouvelle ! Vous ne serez pas assujetti aux cotisations sociales.

Dans le cas contraire, vous devrez vous acquitter de ces cotisations, en optant pour l'un des régimes suivants: D'autres seuils existent pour les meublés de tourisme.

Locations vides

Dans le cas des locations vides, le bénéfice foncier n'est pas concerné par les cotisations sociales. Seuls les prélèvements sociaux (17,2 % en 2020) sont à prévoir.

Les frais de comptabilité

Si vous souffrez de phobie administrative, et si le niveau de vos revenus locatifs le permet, optez pour les régimes micro-foncier ou micro-BIC.

En effet, la comptabilité au régime réel est un vrai casse-tête et requiert certaines compétences.

Il est d'ailleurs souvent indispensable de faire appel à un expert-comptable, et le coût associé est souvent élevé.

Les règles de base pour investir dans l'immobilier locatif

Vous le voyez, les cadeaux fiscaux accordés aux investisseurs immobiliers sont très relatifs, et il est important de connaître son niveau réel d'imposition avant d'investir dans l'immobilier locatif.

Les régimes micro-foncier et micro-BIC sont vivement conseillés si vous ne souhaitez pas dédier trop de temps à vos investissements, et éviter les mauvaises surprises.

Si en revanche, vous souhaitez vous constituer un parc immobilier important, il est primordial de bien vous informer et d'avoir la bonne stratégie fiscale !

Votre quittance en quelques clics

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