Location meublée ou vide ? - Les clés pour faire le bon choix

Mise à jour: 19 décembre 2020

Le choix entre la location meublée ou vide a de grandes répercussions sur votre rendement locatif. Mais quels sont les critères pour faire le bon choix ?

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Choisir la location meublée ou vide, un choix déterminant

Aux prix actuels de l'immobilier, et à défaut de pouvoir étendre indéfiniment son parc de biens, mieux vaut optimiser la rentabilité.

Et pour cela, inutile de réflechir à des stratégies complexes sans avoir d'abord posé des bases solides.

À l'entrée de votre premier locataire, une question est essentielle: location meublée ou vide ?

En effet, faire le bon choix entre la location meublée et la location vide peut booster vos revenus locatifs !

Location meublée ou vide: calcul du revenu locatif brut

Exemple: le studio pour étudiant

Prenons le cas d'un investissement immobilier classique.

Jeanne propose un studio à la location dans une ville universitaire.

A - Loyers annuels (avec charges)	4.600 €
B - Dépenses	1.200 €
Revenus locatifs (A - B)	3.400 €

Location d'un studio pour étudiant

Si on exclue le cas d'une location meublée de courte durée (type AirBnB), le choix entre la location meublée ou vide n'a, à ce stade, pas une grande influence sur votre rentabilité locative.

Certes, les loyers meublés sont en général plus élevés, mais les charges liées à l'achat et l'entretien des meubles compensent la différence.

Les revenus locatifs bruts sont donc à peu près les mêmes.

Des revenus locatifs proches, mais qu'en est-il de la fiscalité ?

Supposons maintenant que Jeanne est imposée à la tranche marginale d'impôt sur le revenu de 14 %.

Il faut y ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en 2023.

Cas de la location vide

Jeanne choisit le régime micro-foncier, et non pas le régime réél.

Le régime micro-foncier permet d'appliquer un abattement de 30 % sur les revenus locatifs bruts.
En contrepartie, aucune autre charge n'est déductibe. En savoir plus sur le régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier est plus avantageux pour Jeanne, car les charges annuelles (1.200 €) représentent moins de 30 % des loyers annuels (4.600 €).

Par ailleurs, le revenu de 4.200 € est en-dessous du plafond du régime micro-foncier de 15.000 €.

A - Loyers annuels (avec charges)	4.600 €
B - Abattement (A x 30 %)	1.380 €
C - Assiette d'imposition (A - B)	3.220 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %)	451 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %)	554 €
Impôts totaux (D + E)	1.005 €

Location nue et régime micro-foncier

Cas de la location meublée

Si Jeanne opte pour la location meublée et le régime micro-BIC, le calcul est très différent...

Le régime micro-BIC est reservé aux locations meublées, et permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les loyers bruts.

Naturellement, comme pour le régime micro-foncier, aucune autre charge n'est déductibe. En savoir plus sur le régime micro-BIC.

En location meublée, Jeanne a intérêt à choisir ce régime, car les charges annuelles (1.200 €) représentent moins de 50 % des loyers annuels (4.600 €).

Par ailleurs, le revenu de 4.200 € est largement en-dessous du plafond du régime micro-BIC de 72.500 €.

A - Loyers annuels (avec charges)	4.600 €
B - Abattement (A x 50 %)	2.300 €
C - Assiette d'imposition (A - B)	2.300 €
D - Impôts sur le revenu (C x 14 %)	322 €
E - Prélèvements sociaux (C x 17,2 %)	396 €
Impôts totaux (D + E)	718 €

Location meublée et régime micro-BIC

Les inconvénients de la location meublée

Moins de visibilité

La location meublée est plus souple pour le locataire, ce qui implique moins de visibilité pour le bailleur.

En effet, le préavis est de 1 mois, contre 3 mois en location nue.

Selon votre emploi du temps, vous ne pourrez pas toujours anticiper le départ d'un locataire et devrez subir davantage de vacances locatives.

Des départs plus fréquents

Sur le même registre, les locataires qui recherchent un bien meublé restent en moyenne moins longtemps que les autres.

Ce type de location est particulièrement adapté aux étudiants, stagiaires ou jeunes travailleurs, qui lorsque leur situation deviendra plus stable, chercheront souvent une location nue pour pouvoir aménager leur logement à leur goût.

L'entretien des meubles

L'installation et l'entretien des meubles est un autre inconvénient à considérer au moment de choisir entre la location meublée ou vide.

Vous devrez parfois vous déplacer pour réparer voire remplacer un meuble.

Conclusion: location meublée ou vide ?

Vous l'avez compris ! La location meublée permet de réaliser des économies d'impôts importantes, par rapport à la location nue.

La location meublée présente quelques inconvénients (entretien des meubles, préavis plus court), mais l'effort est souvent compensé par les économies d'impôts réalisées.

Dans l'exemple ci-dessus, l'impôt total à payer est de 1.005 € par an en location vide (régime micro-foncier), contre 718 € en location meublée (régime micro-BIC). Soit 29 % d'économies...

Et ce n'est qu'un début ! Il existe de nombreuses stratégies pour optimiser votre investissement immobilier.

C'est pourquoi, avant de construire un empire immobilier, il est indispensable de rester informé et de comprendre les subtilités de l'immobilier !