Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Mise à jour: 6 décembre 2020

Avant de vendre votre bien, pensez à calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ! Évitez que ce prélèvement, rarement anticipé par l'investisseur, ne devienne une mauvaise surprise...

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1ère étape: calculez votre plus-value immobilière

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

Pour calculer l'impôt sur la plus-value immobilière, encore faut-il connaître la valeur de cette plus-value.

Par définition, la plus-value immobilière, c'est la différence entre le prix de vente (minoré des frais de cession et de l'éventuelle TVA acquittée) et le prix d'achat (majoré des frais d'enregistrement et des frais pour travaux).

À noter que, dans le cas d'une donation ou d'une succession, la valeur déclarée remplace le prix d'achat pour déterminer la plus-value immobilière.

Calcul de la plus-value immobilière

Le prix de vente

En général, le prix de vente est calculé directement par votre notaire. Il s'agit du prix de vente "net vendeur" auquel sont retranchés les frais de cession (directement prélévés par le notaire).

Le prix d'achat

Ensuite, il faut calculer le prix d'achat, majoré des frais d'enregistrement et des frais pour travaux.

Les frais d'enregistrement peuvent être déterminés au réel. Il faudra alors justifier les frais que vous avez engagés lors de l'acquisition du bien, ou lors de la donation ou de la succession.

Vous avez aussi la possibilité d'opter pour un forfait de 7,5 % pour couvrir les dépenses liées aux frais d'enregistrement. Dans ce cas, aucun justificatif n'est à fournir. Par contre, vous ne pourrez déduire aucune autre dépense additionnelle.

En ce qui concerne les frais pour travaux, les choses se compliquent...

Voici les régles principales, si vous souhaitez déclarer vos travaux au réél:

• Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont à prendre en compte. Les travaux d'entretien ou de réparation ne donnent droit à aucune déduction;


• Les travaux doivent être réalisés par une entreprise (facture à l'appui). Si vous réalisez vous-même les travaux, vous ne pourrez prendre en compte ni le temps passé, ni l'achat des matériaux;


• Attention à la double déduction. Lorsque les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte (crédit d'impôt pour rénovation énergétique, dépenses locatives...), elles ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la plus-value.

Dans beaucoup de cas, il n'est donc pas possible de déduire des dépenses liées aux travaux.

Hereusement, si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans au moment de la vente, vous pouvez choisir un forfait de 15 % (du montant d'achat) pour frais de travaux.

Exemple

Supposons que vous vendez une maison 10 ans après son acquisition, et que vous êtes potentiellement redevable de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Le prix d'achat est de 150.000 €, et vous obtenez 200.000 € lors de la revente.

Vous décidez d'opter pour les forfaits (7,5 % pour couvrir les frais de transaction, et 15 % pour compenser les travaux).

Le prix d'achat pris en compte est donc de 183.750 €, et la plus-value calculée pour l'imposition est 16.250 € (au lieu de 50.000 € avant abattements).

2ème étape: quelles éxonérations d'impôts sur la plus-value immobilière ?

Avant de sortir la calculatrice et le chéquier, voyons si vous pouvez éviter de payer l'impôt sur la plus-value immobilière... Êtes-vous concerné par l'une de ces dérogations ? Tout d'abord, la plus-value immobilière ne vous concerne qu'au moment de la vente de votre bien immobilier.

Inutile, donc, de calculer l'impôt sur la plus-value immobilière si vous détenez un bien qui prend de la valeur, mais que vous n'avez pas l'intention de le vendre.

Ensuite, au moment de la vente, plusieurs dérogations existent.

1. Vente de la résidence principale

Vous serez exonéré de la plus-value immobilière lors de la vente de votre résidence principale dans les conditions suivantes:

1. Vous devez occuper le bien jusqu'à sa mise en vente. La vente doit intervenir dans des "délais normaux", le temps de trouver un acquéreur;
2. Le délai de vente est rallongé à 24 mois pour les personnes âgées ou handicapées, admises dans un établissement spécialisé;
3. La plus-value sur les dépendances (garages, caves...) est également exonérée d'impôts, à condition de les vendre en même temps que la résidence principale.

2. Cessions de faibles montants

Lorsque le prix de cession est inférieur à 15.000 € pour une personne seule, et 30.000 € pour un couple, la plus-value immobilière n'est pas imposable.

3. Vendeur non propriétaire de sa résidence principale

Lorsqu'une personne qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale vend un bien, elle sera exonérée d'impôts, dans les conditions suivantes:

1. L'exonération n'est appliquable que pour la première vente de ce type;
2. Le prix de cession doit être remployé, en tout ou partie, dans un délai de 24 mois, à l'achat de la résidence principale.

4. Vente par une personne non-résidente de France

Une personne physique, non-résidente de France, peut vendre un logement situé en France sans impôts sur la plus-value immobilière. Encore une fois, il existe plusieurs conditions:

1. Le vendeur doit être ressortissant d'un pays ayant signé avec la France une convention en vue de lutter contre l'évasion et la fraude fiscales;
2. Le vendeur doit avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans continus, avant la cession;
3. La vente doit avoir lieu au plus tard la 5ème année suivant le transfert hors de France du domicile fiscal du cédant;
4. La plus-value est limitée à 150.000 €.

5. Statut LMP

Dans certains cas, si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous pourrez être exonéré de l'impôt sur la plus-value immobilière. C'est un cas particulier décrit dans l' article 155 du CGI.

D'autres exonérations...

Des exonérations plus marginales existent: expropriations, droit de surélévation... Plus de détails et les textes de références sont disponibles sur le site du BOFIP

3ème étape: calculez votre impôt

Si vous êtes toujours là, c'est sans doute que votre plus-value immobilière risque d'être imposée...

Alors voici tout ce que vous devez savoir pour calculer votre impôt avec précision.

Les abattements pour durée de détention

Tout d'abord, pour aléger votre impôt, il faut appliquer un abattement sur la plus-value immobilière, en fonction de la durée de détention du bien.

Ce tableau décrit les abattements sur l'impôt sur le revenu, et sur les prélèvements sociaux.

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
5 prémières années	0 %	0 %
De la 6ème à la 21ème année	6,00 %	1,65 %
La 22ème année	4,00 %	1,60 %
De la 23ème à la 30ème année	Exonération totale	9,00 %
Au-delà de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

Abattement à appliquer sur la plus-value immobilière

Exemples:

Si vous conservez un appartement pendant 15 ans, votre abattement sera de:

• 60 % d'abattement sur l'impôt sur le revenu
• 6,00 % sur 10 années (= 60,0 %)
• 16,5 % d'abattement pour les prélèvements sociaux:
  • 1,65 % sur 10 années (= 16,5 %)

Et si vous le détenez pendant 25 ans:

• Exonération totale sur l'impôt sur le revenu
• 55 % d'abattement pour les prélèvements sociaux:
  • 1,65 % sur 16 années (= 26,4 %)
  • 1,60 % sur un an (= 1,60 %)
  • 9,00 % sur 3 ans (= 27 %)

Calculer l'impôt sur la plus-value immobilière

En 2020, la plus-value immobilière est imposée comme suit:

• Impôt sur le revenu: 19 %. Il s'agit d'un taux forfaitaire: vous serez imposé de la même manière quelle que soit votre tranche marginale d'imposition.


• Prélèvements sociaux: 17,2 %


• Surtaxe (plus-values supérieures à 50.000 €): de 2 % à 6 %. Le barème utilisé est celui du tableau ci-dessous.

Valeur de la plus-value	Montant de la taxe
Jusqu'à 50.000 €	Exonération
De 50.001 à 60.000 €	2 % PV* - (60.000-PV*) x 1/20
De 60.001 à 100.000 €	2 % PV*
De 100.001 à 110.000 €	3 % PV* – (110.000 – PV*) x 1/10
De 110.001 à 150.000 €	3 % PV*
De 150.001 à 160.000 €	4 % PV* – (160.000-PV*) x 15/100
De 160.001 à 200.000 €	4 % PV*
De 200.001 à 210.000 €	5 % PV* – (210.000-PV*) x 20/100
De 210.001 à 250.000 €	5 % PV*
De 250.001 à 260.000 €	6 % PV* – (260.000-PV*) x 25/100
Au-delà de 260.000 €	6 % PV*

Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
(PV * : plus-value après abattement)

Un exemple concret

Vous avez acquis un bien au prix de 200.000 €, et vous le revendez, 7 ans plus tard, pour 280.000 €.

Il s'agit d'un appartement que vous louiez en régime micro-foncier, et vous n'entrez donc pas dans les critères d'exonération.

Vous optez pour les forfaits pour couvrir les frais de transaction (7,5 %) et les travaux (15 %). Le prix d'achat est donc ramené à 245.000 €, et la plus-value immobilière à 35.000 €.

A - Prix d'acquisition	200.000 €
B - Déduction des frais de transaction	15.000 € = A x 7,5 %
C - Déduction des frais pour travaux	30.000 € = A x 15 %
D - Prix d'achat retenu	245.000 € = A+B+C
E - Plus-value immobilière	35.000 € = 280.000-D

Calcul du prix d'achat

Par ailleurs, vous avez conservé votre bien pendant 7 ans. Les abattements seront donc les suivants:

• Impôts sur le revenu: 12 % d'abattement. Les années 6 et 7 donnent toutes les deux droit à un abattement de 6 % (seules les années complètes comptent).


• Prélèvements sociaux: 3,3 % d'abattement. Les années 6 et 7 entraînent un abattement de 1,65 % chacune.

Votre impôt se résume donc ainsi:

A - Plus-value immobilière	35.000 €
B - Assiette IR	30.800 € = Ax(100 %-12 %)
C - Assiette PS	33.845 € = Ax(100 %-3,3 %)
D - Impôt sur le revenu	5.852 € = Bx19 %
E - Prélèvements sociaux	5.821 € = Cx(100 %-3,3 %)
Impôts totaux	11.573 € = D+E

Exemple de plus-value immobilière

Maintenant, supposons qu'au moment de l'achat, il y a 7 ans, vous aviez contracter une entreprise pour réaliser des travaux pour une somme de 70.000 €.

Malheureusement, ces travaux, quoique importants, ne sont pas considérés comme des "dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration". Il ne peuvent donc pas être déduits de votre plus-value.

Vous payez donc un impôt sur la plus-value immobilière de 11.573 €, pour une plus-value réélle de 10.000 €.

Conclusion: la plus-value immobilière, des règles injustes ?

Vous le voyez, le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière peut être très important.

Dans les cas extrêmes, le taux peut représenter jusqu'à 42,2 % de la plus-value calculée (19 % d'impôt sur le revenu, 17,2  % de prélèvements sociaux et 6 % de taxe additionnelle).

Rien d'anormal à payer des impôts. Mais comme la plus-value calculée ne prend pas en compte certains travaux, il peut arriver que l'on ait plus d'impôts à payer que la plus-value réélle...

Dans ces conditions, il est primordial de calculer l'impôt sur la plus-value immobilière avant même de mettre son bien en vente pour pouvoir prendre une décision éclairée et anticiper les conséquences.