Statut LMP - le jeu en vaut-il la chandelle ?
Mise à jour: 22 janvier 2021
Souvent présenté comme le saint graal de l'immobilier, le statut LMP est souvent méconnu des investisseurs.
Quels sont les réels avantages du statut LMP pour vous ?
Le cercle fermé du statut LMP
Les conditions d'accès au statut LMP sont simples. Vous deviendrez LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vous remplissez les prérequis
suivants:
- Les revenus annuels que vous tirez de vos locations meublées sont supérieurs à 23.000 € ;
- Ces revenus représentent plus de 50 % de l'ensemble de vos revenus (revenus immobiliers, salaires, bénéfices non
commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux, revenus agricoles) ;
- (En 2021, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus une condition nécessaire du statut
LMP).
En pratique, assez peu de personnes remplissent les deux conditions ci-dessus.
La raison est simple:
pour investir en immobilier, il faut gagner la confiance des banques, et donc souvent avoir un gros salaire...
Et plus votre salaire est élevé, plus le statut LMP est difficile à atteindre (respect de la seconde condition ci-dessus).
Le statut LMP est donc difficile à atteindre, mais est-ce vraiment un problème ?
En d'autres termes,
ce statut présente-t-il de réels avantages en termes de fiscalité ?
Les avantages (théoriques ?) du statut LMP
Le déficit foncier, un "artifice fiscal"
La possibilité de recourir aux amortissements n'est pas réservé au statut LMP.
Dès lors que vous proposez des locations meublées, vous pourrez choisir d'amortir vos maisons ou appartements (régime réel d'imposition).
Et ce, que vous soyez au statut LMP ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
La grande différence entre les statuts LMP et LMNP réside dans le traitement de vos déficits fonciers.
Supposons que vous louiez 3 appartements, dont la valeur totale est de 450.000 €, pour un loyer annuel de 31.500 €.
Les charges annuelles sont de 9.000 € et les amortissements sur 20 ans représentent 22.500 €.
| A - Loyers annuels (avec charges) |
27.000 € |
| B - Charges locatives |
9.000 € |
| C - Amortissements annuels |
22.500 € |
| D - Déficit foncier (= A - B - C) |
-4.500 € |
Le déficit foncier au statut LMP
L'avantage du statut LMP est de pouvoir déduire votre déficit foncier de
vos revenus globaux (salaires...).
Ainsi, non seulement, vous ne paierez pas d'impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, mais
vous
pourrez alléger la fiscalité de vos autres revenus !
Même déficit au régime LMNP
Au régime LMNP, vous pourrez déduire votre déficit foncier
uniquement sur les revenus de même nature (Bénéfices Industriels ou
Commerciaux).
Vous pourrez donc déduire le déficit foncier d'un premier appartement sur le revenu foncier d'un second appartement, même pas sur votre salaire
par exemple.
Et souvent, comme votre impôt ne peut pas être négatif, vous devrez reporter votre déficit sur l'année suivante (faute de revenus à
mettre en face de votre déficit).
Le hic, c'est qu'au-delà de 10 ans de report, votre déficit sera définitivement perdu...
La plus-value immobilière au statut LMP
Autre avantage présumé du statut LMP: l'imposition de la plus-value immobilière.
Néanmoins, sur ce point, des précisions s'imposent.
Au statut LMP, la plus-value immobilière se compose de deux parties:
- La plus-value classique, dite "de long terme" (différence entre prix de vente et prix d'achat) ;
- La plus-value spécifique LMP, dite "de court terme", qui prend en compte les amortissements.
La plus-value de long terme
Premier avantage:
Au statut LMP, la plus-value classique est imposée à hauteur de 30 % (flat tax) contre 36,2 % (impôt sur le revenu et prélèvements
sociaux) pour les investisseurs non professionnels.
Second avantage:
Si vous exercez votre activité de Loueur Meublé Professionnel depuis au moins 5 ans, vous serez totalement exempté de l'impôt sur la
plus-value de "long terme".
La plus-value de court terme
Après avoir énuméré tous les avantages du statut LMP, place aux inconvénients... La plus-value de court terme en fait partie et est
détaillé dans la section suivante.
Les pièges du statut LMP
Le statut LMP n'est pas recommendable pour tous types d'investisseurs. Il faut traiter ce régime fiscal avec une approche
professionnelle, car de nombreux "pièges" existent.
Au moment de la revente de vos biens immobiliers,
l'imposition de la plus-value de court terme peut être
fatale au rendement de votre investissement !
Cet impôt consiste à appliquer des cotisations sociales (taux entre 35 et 45 % tout de même) à l'ensemble des amortissements que vous avez
réalisés sur le bien.
En termes comptables, il s'agit de prendre en compte non pas la
valeur d'achat du bien, mais sa
valeur comptable.
J'ai rédigé un article complet sur
les cotisations sociales du statut LMP, qui traite
notamment de la plus-value immobilière. Cet article comporte des exemple et des conseils pour optimiser votre imposition.
N'hésitez pas à y jeter un oeil !
Le statut LMP peut rapporter gros dans des cas spécifiques
En conclusion: oui, le statut LMP peut rapporter gros !
Cependant, les erreurs de pilotage peuvent aussi coûter très cher, et il est important de rester informé, voire de s'entourer de professionnels
de l'immobilier ou de la compatbilité pour tirer le meilleur profit de ce satut fiscal complexe.
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