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Statut LMP - le jeu en vaut-il la chandelle ?


Mise à jour: 22 janvier 2021

Souvent présenté comme le saint graal de l'immobilier, le statut LMP est souvent méconnu des investisseurs. Quels sont les réels avantages du statut LMP pour vous ?

Statut LMP

Le cercle fermé du statut LMP

Les conditions d'accès au statut LMP sont simples. Vous deviendrez LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vous remplissez les prérequis suivants: En pratique, assez peu de personnes remplissent les deux conditions ci-dessus.

La raison est simple: pour investir en immobilier, il faut gagner la confiance des banques, et donc souvent avoir un gros salaire...

Et plus votre salaire est élevé, plus le statut LMP est difficile à atteindre (respect de la seconde condition ci-dessus).

Le statut LMP est donc difficile à atteindre, mais est-ce vraiment un problème ?

En d'autres termes, ce statut présente-t-il de réels avantages en termes de fiscalité ?

Les avantages (théoriques ?) du statut LMP

Le déficit foncier, un "artifice fiscal"

La possibilité de recourir aux amortissements n'est pas réservé au statut LMP.

Dès lors que vous proposez des locations meublées, vous pourrez choisir d'amortir vos maisons ou appartements (régime réel d'imposition).

Et ce, que vous soyez au statut LMP ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

La grande différence entre les statuts LMP et LMNP réside dans le traitement de vos déficits fonciers.

Supposons que vous louiez 3 appartements, dont la valeur totale est de 450.000 €, pour un loyer annuel de 31.500 €. Les charges annuelles sont de 9.000 € et les amortissements sur 20 ans représentent 22.500 €.
A - Loyers annuels (avec charges) 27.000 €
B - Charges locatives 9.000 €
C - Amortissements annuels 22.500 €
D - Déficit foncier (= A - B - C) -4.500 €

Le déficit foncier au statut LMP

L'avantage du statut LMP est de pouvoir déduire votre déficit foncier de vos revenus globaux (salaires...).

Ainsi, non seulement, vous ne paierez pas d'impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, mais vous pourrez alléger la fiscalité de vos autres revenus !

Même déficit au régime LMNP

Au régime LMNP, vous pourrez déduire votre déficit foncier uniquement sur les revenus de même nature (Bénéfices Industriels ou Commerciaux).

Vous pourrez donc déduire le déficit foncier d'un premier appartement sur le revenu foncier d'un second appartement, même pas sur votre salaire par exemple.

Et souvent, comme votre impôt ne peut pas être négatif, vous devrez reporter votre déficit sur l'année suivante (faute de revenus à mettre en face de votre déficit).

Le hic, c'est qu'au-delà de 10 ans de report, votre déficit sera définitivement perdu...

La plus-value immobilière au statut LMP

Autre avantage présumé du statut LMP: l'imposition de la plus-value immobilière.

Néanmoins, sur ce point, des précisions s'imposent.

Au statut LMP, la plus-value immobilière se compose de deux parties:

La plus-value de long terme

Premier avantage:
Au statut LMP, la plus-value classique est imposée à hauteur de 30 % (flat tax) contre 36,2 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pour les investisseurs non professionnels.

Second avantage:
Si vous exercez votre activité de Loueur Meublé Professionnel depuis au moins 5 ans, vous serez totalement exempté de l'impôt sur la plus-value de "long terme".

La plus-value de court terme

Après avoir énuméré tous les avantages du statut LMP, place aux inconvénients... La plus-value de court terme en fait partie et est détaillé dans la section suivante.

Les pièges du statut LMP

Le statut LMP n'est pas recommendable pour tous types d'investisseurs. Il faut traiter ce régime fiscal avec une approche professionnelle, car de nombreux "pièges" existent.

Au moment de la revente de vos biens immobiliers, l'imposition de la plus-value de court terme peut être fatale au rendement de votre investissement !

Cet impôt consiste à appliquer des cotisations sociales (taux entre 35  et 45 % tout de même) à l'ensemble des amortissements que vous avez réalisés sur le bien.

En termes comptables, il s'agit de prendre en compte non pas la valeur d'achat du bien, mais sa valeur comptable.

J'ai rédigé un article complet sur les cotisations sociales du statut LMP, qui traite notamment de la plus-value immobilière. Cet article comporte des exemple et des conseils pour optimiser votre imposition. N'hésitez pas à y jeter un oeil !

Le statut LMP peut rapporter gros dans des cas spécifiques

En conclusion: oui, le statut LMP peut rapporter gros !

Cependant, les erreurs de pilotage peuvent aussi coûter très cher, et il est important de rester informé, voire de s'entourer de professionnels de l'immobilier ou de la compatbilité pour tirer le meilleur profit de ce satut fiscal complexe.

Votre quittance en quelques clics

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